Интервью управляющего компании DOO Jadran Buro Андрея Хацаюк с журналистом Константином Криницким для статьи в журнале «Ваш дом за рубежом».
К.К.: В марте 2009 года иностранцам была разрешена покупка земли, кроме участков, имеющих стратегическое значение, а также тех мест, где расположены заповедники и исторические памятники. Как это повлияло на рынок недвижимости?
А.Х.:До 2007 года в Черногории действовали старые югославские законы, касающиеся приобретения недвижимости иностранцами. В соответствии с ними, иностранцы (физ. лица) не могли приобретать земельные участки в Черногории в собственность, однако могли приобретать и оформлять в собственность участки с зарегистрированными на них объектами. Объектом могло быть любое строение – дом, сарай, недостроенный фундамент, развалины старого строения; главное – этот объект должен быть зарегистрирован в кадастре. С июня 2007 года вступило в силу постановление о приостановлении оформления земельных участков в собственность иностранцам, как физическим лицам. Это стало серьезной проблемой для тех, кто покупал дома с небольшими прилегающими участками, при этом дом оформлялся в собственность, а земля оставалась зарегистрированной в кадастре на старого владельца.
Закон ожидался и был бы актуален в период с июня 2007 года до осени 2008 года (начала кризиса). По всем прогнозам, принятие такого закона должно было пустить новую волну инвестиций в недвижимость страны. В сентябре 2008 года началась борьба с незаконным строительством и был введен строгий запрет на стройку объектов в неурбанизованной зоне* (вплоть до уголовной ответственности). А поскольку большая часть земельных участков в Черногории не урбанизована, это очень негативно отразилось на покупательской активности иностранных граждан. В тот момент многие переориентировались на приобретение квартир или решили отложить вопрос о приобретении дома с участком до принятия новых законов, позволяющих оформлять землю в собственность.
*Под неурбанизованной зоной понимается территория, для которой не разработан детальный план урбанизации. В Черногории уже существует Генеральный план урбананизации (ГУП), он охватывает часть территории Черногории в которой государство планирует вести застройку, создавать зеленые не строительные зоны и т.п., в нем прописано целевое назначение земли и зоны густоты застройки. Существуют детальные планы урбанизации (ДУП), они входят в генеральный план, в них прописаны регламенты и нормы, места возможной застройки, а также вся инфраструктура и коммуникации (дороги, водопровод, электросети и т.д.) Разрешение на строительство возможно получить только в той зоне, которая детально проработана (попадает под ДУП – детальный план урбанизации), в остальных местах строить запрещено. Вне зоны ГУПа существует процедура разработки ДУПа за счет инвестора (называется Локальная студия локации ЛСЛ). После разработки ЛСЛ также возможно получение разрешения на строительство.
При этом, оформление земельных участков на юридическое лицо, зарегистрированное в Черногории, было разрешено в любое время. Поэтому более крупные инвесторы, приобретавшие большие земельные участки под строительство или ведение любого другого бизнеса, регистрировали фирму в Черногории и оформляли земли на юр. лицо. Нужно сказать, что по такому же пути шли и многие покупатели индивидуального жилья.
С принятием закона в марте 2009 года стало возможно приобретать земельные участки в Черногории в собственность иностранным гражданам как физическим лицам. Но были введены ограничения не только по землям, имеющим стратегическое значение, заповедникам и историческим памятникам, но и по другим категориям земель. Так, земли лесов и сельскохозяйственных угодий, которых в Черногории преобладающее большинство, по новому закону разрешено приобретать в собственность иностранным гражданам на физическое лицо в размере, не превышающем 5000 кв.м. (50 соток) с обязательно зарегистрированным на данном участке объектом. Казалось бы, вот он – долгожданный закон. Но фактически, ситуация вернулась ко времени «до июня 2007 года». Осталось непростой задачей приобретение земельного участка без строения, т.к., как упоминалось выше, в Черногории основная масса земель относится к лесам или сельхоз угодьям, хотя фактически таковыми не является. Встала задача перевода земель в другие возможные категории – неплодородные земли, земли под строительство и т.п. Так же продолжал действовать запрет на строительство в неурбанизованной зоне. Вышеперечисленные факторы, а так же мировой финансовый кризис сгладили ожидаемый поток покупателей недвижимости в Черногории после принятия закона.
И только теперь, когда финансовый кризис заканчивается, черногорцы разобрались с технологией перевода земель в другие категории, а так же активно взялись за урбанизацию, наблюдается оживление спроса у покупателей, хотя и не такого активного, покупатели довольно осторожны.
К.К.: Изменились ли модель покупательского поведения и предпочтения русских покупателей в последнее время?
А.Х.: Особенно контрастны покупатели периода 2006-2007 года и после кризисного 2010 – это совершенно разные люди. В 2007 году, в самый пик покупательской активности, недвижимость в Черногории «расходилась, как горячие пирожки»! Покупатели были людьми совершенно разного достатка и среди них многие – обычные граждане, продавшие свои квартиры в Москве или СПб на пике цен, искавшие себе «домик у моря» за строго определенную вырученную от продажи сумму. На дома стоимостью до 100 тысяч евро (в 2007 году таких предложений было много) был огромный ажиотаж. Цены росли ежедневно и хаотично, очень сложно было определить реальную стоимость предлагаемых объектов, многие покупатели попадали в руки непорядочных риэлторов или посредников и существенно им переплачивали. Достоверной информации в тот период о ценах на недвижимость, законах Черногории, тонкостях оформления недвижимости в собственность и других правовых моментах на тот период было крайне мало, покупатели слабо ориентировались в ситуации.
Покупатели 2010 года уже очень хорошо разбираются в рынке недвижимости не только Черногории, но и других «конкурирующих» стран – Болгарии, Испании, Турции. Эти люди совершенно четко представляют себе что они хотят купить, где, для каких целей и сколько это может стоить. Можно сказать, что такой подход даже изменил политику предложения объектов клиенту, теперь клиенты не «выбирают из того, что есть» в базе агентства, а дают задание и агентства ищут клиенту «то, что нужно»!
Что же касается покупателей 2010 года, разница в течение года мало ощутима. Основная черта современного покупателя – задумчивость. Люди пишут запросы, разглядывают фотографии, приезжают, смотрят массу вариантов и не спешат с покупкой. Возможно, рассчитывают на дальнейшее снижение цен, или едут в другие страны, чтобы взвесить все за и против, а потом вернуться и сделать окончательный и решительный выбор. Еще одно маленькое наблюдение – к 2010 году покупатели стали больше доверять агентствам недвижимости и все меньше обращаются по такому важному и ответственному поводу, как приобретение недвижимости в новой стране к таксистам, официантом, просто случайным знакомым.
К.К.: Есть ли какие-то особые «русские» предпочтения? Чем русские отличаются от других иностранных покупателей?
А.Х.: Да, конечно. Каждый «русский» покупатель хочет, чтобы вокруг дома был большой и ровный участок земли. Дома с классическими участками на побережье в 2-4 сотки для российского покупателя малопривлекательны. В то же время многие европейцы считают такой участок вполне приемлемым. Всех привлекают плодоносящие южные фруктовые деревья в саду – цитрусовые, персики, гранаты, инжир, виноградная лоза. Никого не оставляют равнодушными огромные пальмы, растущие под окном, а так же кактусы и магнолии – ведь это настоящая экзотика для российского человека. Для многих покупателей из России состояние дома не играет важной роли – большинство рассчитывает на последующий ремонт или даже реконструкцию дома с достройкой и перепланировкой. Важно, чтобы лестница, соединяющая этажи в доме была внутренней, а не внешней, хотя большинство черногорских домов, с учетом южного климата, построены с лестницей снаружи. Близость к морю очень важна для российских покупателей, но так же важно чтобы море было хорошо видно из окон, с террас и балконов. Обязательное условие – удобный подъезд от дома до пляжа на авто.
К.К.: Как на рынок недвижимости Черногории повлиял мировой финансовый кризис? Насколько упали цены от своих пиковых значений и какие рыночные сектора пострадали больше, а какие – меньше?
А.Х. Мировой финансовый кризис в Черногории наступил гораздо позже, чем в других странах. Сначала кризис в Черногории ощущался лишь в существенном падении цен более чем на 30% на автомобильное топливо на заправках. Этому все были только рады.
Безусловно, от кризиса пострадал и рынок недвижимости в Черногории. В среднем, на мой взгляд, цены к 2010 году снизились до 30-40% по сравнению с 2007, а на некоторые объекты упали даже вдвое. Но причина этого не только в кризисе. В 2007 году цены на многие объекты, учитывая их состояние, месторасположение, уровень окружающей инфраструктуры и других факторов в Черногории были существенно завышены, что давало повод для неправильной оценки прибыльности и вообще рациональности некоторых инвестиционных проектов. На мой взгляд, очень сильно пострадали крупные компании-застройщики, которые предполагали в быстрые сроки построить и продать на пике популярности Черногории крупные многоквартирные комплексы. Период строительства пришелся на время самых дорогих стройматериалов, а период продаж – на времена самой низкой покупательской активности и мирового падения цен на недвижимость. Так, известны примеры падения цен на квартиры в новостройках в городе Бар на побережье, цена на которые в 2007 году доходила до 2800-2900 евро за кв.м., а к 2010 упала до 1800 и в некоторых случаях до 1500 евро за кв.м.
При этом, есть и другие примеры. Некоторые компании начали строительство в 2008-2009 году при самых низких ценах на строительные работы и материалы. Как раз сейчас они подошли к стадии завершения строительства и началу продаж, когда рынок недвижимости возрождается, покупательская активность растет а с ней, возможно, подрастут и цены. К примеру, в одном из новых благоустроенных поселков нашего партнера – застройщика цены на дома, квартиры и таунхаусы с бассейном, службой по уходу за территорией и своим рейсовым автобусом к пляжу начинаются от 1420 евро за кв.м.
К.К.: Какие объекты / районы наиболее привлекательны в плане инвестиций и почему? Можно ли сегодня дать какие-то прогнозы развития рынка?
А.Х.: Точный ответ на данный вопрос может дать лишь Министерство по территориальному развитию Черногории и бюро по урбанизации территорий. Дело в том, что далеко не везде в Черногории приняты «детальные планы урбанизации», т.е. еще не на всех территориях есть разделение по функциональному назначению. Именно это пока является основным сдерживающим фактором для многих инвесторов разного масштаба. Но там, где эти планы уже утверждены или будут утверждены в ближайшее время, привлекательными будут те места, где планируется реализация крупных инвестиционных проектов – гольф клубов, благоустроенных курортных поселков, наутико-туристических комплексов, горнолыжных курортов. Благоприятные природно-климатические условия Черногории, теплое и чистое Адриатическое море, удобное географическое расположение – совокупность этих факторов очень привлекает крупных инвесторов с амбициозными проектами: реализация проекта «Porto Montenegro» господина Питера Манка в Тивате, этим летом открылся для гостей после ремонта остров-отель Святой Стефан, идут активные переговоры и разработки других проектов не только на побережье, но и на севере страны.
Я считаю, что самыми привлекательными районами для инвестиций в Черногории на сегодняшний день становятся вся южная часть побережья страны. Цены на землю здесь гораздо ниже, чем в других районах побережья, низкая плотность застройки, здесь открытое чистое море, для этих территорий сейчас активно разрабатываются и принимаются детальные планы застройки территории (планы урбанизации). Уникальным природным богатством является 13-ти километровый песчаный пляж Ульциня. Береговая линия в этом месте представляет собой практически не застроенную равнину с очень хорошими перспективами развития со строительством современных гостиничных и квартирных комплексов, модных спортивных баз винд и кайт серфинга, катамаранного спорта и яхтинга. Не менее привлекательна недвижимость Барской Ривьеры – город Бар и его окрестности. В этом городе расположен современный порт, имеющий регулярное паромное сообщение с соседними странами – Италией, Албанией. Сюда приходят товары со всего мира и по железной дороге (в других городах приморья железнодорожное сообщение отсутствует) транспортируются в Сербию, Венгрию и другие страны Европы. Сейчас разрабатывается проект по расширению порта, строительству дополнительных пристаней и уделяется большое внимание развитию парусного спорта в Баре. В обозримом будущем начнется строительство современного автобана, соединяющего Бар и Сербию. Бар отличается от других городов приморья активной жизнью не только в летний туристический сезон, но и зимой. Бар вполне можно позиционировать не только как курортный город, но и как бизнес-центр всего побережья Черногории. В этом районе сейчас можно приобрести как недорогую квартиру-студио от 50 000 евро так и «навороченную» виллу на самом берегу моря за 2 000 000 евро. В целом, цена кв. м. квартиры в Баре после кризиса 1500-1800 евро/м, недорогая студио площадью 30 кв. м., соответственно около 50000 евро. Цена кв. м. дома с небольшим участком 2-4 сотки в пределах 1000-1200 евро/м. Вилла с шикарной отделкой 2000-2200 евро за метр, вилла на берегу моря (1-я линия) 3000 евро/м. Конечно, цена сильно зависит от удаленности от моря.
Особенное внимание заслуживает город Жабляк и его окрестности. Помимо того, что Жабляк расположен в уникальном природном месте в национальном парке Дурмитор с красивейшими каньонами и реликтовыми лесами, что очень привлекает туристов в летнее время, рядом с городом оборудованы отличные горнолыжные трассы протяженностью более 3,5 км и перепадом высот более 700 м. Этот курортный городок расположен на высоте почти 1500 м над уровнем моря, что обеспечивает ежегодно устойчивые снежные зимы, что очень важно для горнолыжных трасс. В ближайшее время будет завершено строительство скоростной магистрали, соединяющей Жабляк с приморьем и зимой, прокатившись со снежного склона утром, к обеду уже можно загорать или прогуливаться по набережной Адриатики. Сейчас от Жабляка до побережья (до Бара или до Будвы) 180 км по старой дороге (это приблизительно 4 часа езды), по новой трассе будет на 10-20 км короче (время в пути сократится до 3 часов). Средняя цена на дома в Жабляке сейчас 800 – 1000 евро за кв. м., цена на участки в Жабляке и окрестностях от 25 до 150 евро/м.
Правительство страны очень заботится об улучшении инфраструктуры – строительстве новых дорог и коммуникаций, открытие институтов и спортивных центров, реализация программ по переработке бытовых отходов. Все это дает повод думать, что Черногорию в скором будущем ждет новая волна популярности.
К.К.: Андрей, если вы посчитаете это интересным, расскажите, пожалуйста когда именно на этот рынок пришли русские, какими они были (может быть какие-то запоминающиеся особенности типа малиновых пиджаков или спрашивали виллы с большими гаражами под шестисотые:)) что в связи с этим изменилось на рынке, отличается ли сегодняшняя картина спроса в этом покупательском секторе от тогдашней?
А.Х.: Первые русские в Черногории стали появляться в начале 2000-х годов, но нельзя сказать, что они пришли на рынок недвижимости и формировали его, скорее это была разведка новой для русских, послевоенной территории.
Массовый приход русских в Черногорию, думаю можно обозначить 2006 годом, как раз тогда Черногория отделилась от Сербии и стала самостоятельным государством. Черногория наметила план скорейшего вступления в Евросоюз. Этот факт, а также дешевизна недвижимости относительно других стран Европы не могли не привлечь Российского покупателя. Многие хотели купить недорогой домик на побережье и получить безвизовый въезд в Европу.
Мне кажется, что раньше клиенты искали себе недвижимость в Черногории в качестве второго дома, т.е. такой «летней дачи» на море. Или просто вкладывали средства в зарубежную недвижимость с целью перепродажи в будущем. Сейчас же люди подходят к вопросу о приобретении недвижимости очень основательно, многие ищут недвижимость с целью длительного или даже постоянного проживания. Стали интересоваться получением гражданства в Черногории*.
*Гражданство в Черногории можно получить либо живя и работая в Черногории в течение 10 лет, более короткий срок предусмотрен для иностранных супругов черногорцев (от 3-х лет), либо для иностранцев в которых заинтересована Черногория (например спортсменов, которые могут и хотят выступать за Черногорию), либо возможно получение экономического гражданства, с условием инвестиций в черногорскую экономику от 500 000 евро.
Электронную версию статьи можно посмотреть в журнале «Ваш дом за рубежом» за ноябрь 2010 г., стр. 33-40. В журнале использованы авторские фотографии DOO Jadran Buro.
